Salva Casa in Sardegna: cosa cambia dopo la sentenza 86/2026 – Con la sentenza n. 86 del 2026 la Corte costituzionale ha cancellato una parte importante della legge regionale sarda n. 18/2025, con cui la Sardegna aveva recepito il decreto “Salva Casa”. Cadono le norme sarde su ampliamenti entro sagoma, difformità edilizie, sanatoria con opere di adeguamento, deroghe all’aeroilluminazione e parcheggi nei cambi d’uso.

Salva Casa Sardegna aggiornato – Per chi deve ristrutturare, vendere o regolarizzare un immobile in Sardegna, le regole sono cambiate dal 28 maggio 2026. In questo articolo spiego cosa è stato annullato, cosa resta in vigore e come muoversi.

Cosa ha deciso la Corte, in breve

Il Governo aveva impugnato la legge sarda nell’agosto 2025. La Corte ha deciso il 25 marzo 2026 e ha depositato la sentenza il 21 maggio. La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale è del 27 maggio: le norme annullate non si applicano dal giorno successivo.

Il ragionamento della Corte è semplice. La Sardegna, grazie allo Statuto speciale, ha competenza legislativa “primaria” in edilizia e urbanistica. Questa competenza però incontra un limite: deve rispettare le cosiddette norme fondamentali di riforma economico-sociale dello Stato. Per la Corte rientrano in questa categoria le regole del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) che:

• definiscono gli interventi;
• stabiliscono i titoli abilitativi;
• qualificano gli abusi;
• disciplinano la sanatoria.

Su questi punti la Regione può specificare, ma non può discostarsi.

Il bilancio, su 13 questioni esaminate:

• 7 norme dichiarate illegittime, in tutto o in parte;
• 2 confermate nel merito;
• 4 rimaste in vigore solo perché il ricorso dello Stato era motivato in modo insufficiente.

Alcune altre questioni dello stesso ricorso saranno decise con una pronuncia separata.

Le norme cancellate e cosa cambia

1. Ampliamenti “entro sagoma”: non basta più la SCIA

La legge sarda considerava ristrutturazione qualunque aumento di volume, purché realizzato dentro la sagoma esistente. Combinata con le altre norme regionali, questa regola permetteva di farlo con una semplice SCIA.

La Corte l’ha annullata. Per il Testo Unico gli aumenti di volume sono possibili solo entro limiti precisi, e richiedono il permesso di costruire o la SCIA alternativa. Chi progetta, per esempio, il recupero di un volume chiuso o un soppalco che aumenta la cubatura deve quindi rivedere il titolo edilizio.

2. Abusi edilizi: niente più “soglie automatiche”

La legge sarda stabiliva per legge quando un abuso era “in totale difformità”, superando certe percentuali di volume o di distanza. Stabiliva anche che tutto ciò che restava sotto le soglie delle variazioni essenziali fosse solo una “parziale difformità”.

Entrambe le regole sono cadute. Ora:

• la totale difformità si valuta con il criterio qualitativo del Testo Unico: un organismo edilizio diverso, oppure volumi autonomamente utilizzabili;
• le soglie regionali delle variazioni essenziali restano, ma solo in un senso. Superarle rende la variazione essenziale. Restare sotto non garantisce nulla: serve sempre una valutazione caso per caso.

La qualificazione non è un dettaglio. Da essa dipende la procedura di sanatoria (art. 36 o art. 36-bis) e la sanzione: demolizione oppure pagamento.

3. Sanatoria degli abusi gravi: serve la “doppia conformità” piena

Per le opere senza permesso o in totale difformità, la legge sarda consentiva di chiedere la sanatoria presentando insieme il progetto delle opere necessarie a renderle conformi. La Corte ha annullato anche questa norma.

Per gli abusi gravi resta l’art. 36 del Testo Unico. L’opera deve essere conforme alle regole urbanistiche ed edilizie sia al momento della costruzione sia a quello della domanda, senza opere di adeguamento. La sanatoria “con lavori” è ammessa solo per gli abusi minori, con l’art. 36-bis introdotto dal Salva Casa.

4. Luce e aria negli alloggi: niente deroghe generalizzate

La Regione aveva previsto deroghe ampie ai requisiti di illuminazione e aerazione del decreto ministeriale del 1975. La Corte le ha annullate richiamando il diritto alla salute (art. 32 della Costituzione). Il decreto non si applica solo agli edifici costruiti prima del 1975 e situati nelle zone A o B, o in zone assimilate.

5. Cambi d’uso nella stessa categoria: niente parcheggi aggiuntivi

È caduta la norma che permetteva al Comune di chiedere spazi per parcheggio anche nei cambi d’uso senza rilevanza urbanistica, cioè dentro la stessa categoria funzionale. Vale la regola statale, che li esonera.

6. Efficientamento energetico e ferrovie

Lo “sconto” sugli spessori di murature e solai resta valido. È caduta solo la possibilità di derogare alla fascia di rispetto ferroviaria: entro 30 metri dalla rotaia serve sempre l’autorizzazione del gestore della rete.

Cosa resta in vigore

Salva Casa Sardegna aggiornato

Immobili condonati. La Corte ha confermato la norma sarda. Sugli immobili condonati in contrasto con le norme urbanistiche sono ammessi manutenzione, restauro e ristrutturazione, ma senza aumenti di volume e senza demolizione e ricostruzione con sagoma diversa. Secondo la Corte, il condono chiude il procedimento penale e quello amministrativo, ma non trasforma l’immobile in un edificio “regolare” che possa godere di premi volumetrici. Fanno eccezione le finalità specifiche previste dalla legge statale n. 199/2025.

Su questo tema la giurisprudenza non è compatta. Una sentenza del Consiglio di Stato del 2026 (n. 2848) ha seguito un’impostazione più favorevole. Anche sul cambio di destinazione d’uso degli immobili condonati le letture divergono. Prima di progettare su un immobile condonato è prudente un’analisi preliminare.

Mini-alloggi. La Sardegna ha scelto di non applicare le deroghe statali che riducono superfici e altezze minime degli alloggi. La Corte non si è pronunciata nel merito, perché il ricorso era motivato male. Per ora, quindi, nell’isola restano le misure minime precedenti al Salva Casa.

Opere senza SCIA. Resta il regime regionale delle sanzioni per gli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità da essa.

Cambi d’uso. Resta la disciplina regionale delle categorie funzionali. Cade solo la norma sui parcheggi descritta sopra.

Demolizione e ricostruzione sulle distanze preesistenti. La norma resta, ma la Corte la legge in modo restrittivo. È possibile solo se prevista da piani di recupero o particolareggiati, e sempre nel rispetto del Piano Paesaggistico Regionale.

Le norme “salvate” per difetto di motivazione non sono state giudicate legittime: sono solo sopravvissute. Un giudice, in un futuro contenzioso, potrebbe riportarle davanti alla Corte.

Consigli pratici

Se stai per ristrutturare. Verifica con il tuo tecnico se l’intervento comporta aumenti di volume, anche interni alla sagoma. In quel caso serve il permesso di costruire o la SCIA alternativa, non la SCIA ordinaria.

Se devi sanare un abuso. La prima domanda non è quanto costa, ma di che abuso si tratta. Totale difformità, variazione essenziale o parziale difformità portano a procedure, tempi e sanzioni molto diversi. Dopo questa sentenza la qualificazione richiede una valutazione tecnica motivata, non solo un confronto con le percentuali di legge.

Se hai una pratica già presentata. Se è ancora in istruttoria e si basa su una delle norme annullate, è opportuno rivederla prima che il Comune si pronunci.

Se stai comprando o vendendo. Nella verifica dello stato legittimo conviene controllare se l’immobile ha beneficiato di una delle norme cadute, o se è stato condonato. Questo incide sugli interventi futuri e quindi sul valore.

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Questo articolo ha finalità informative e riflette il quadro normativo alla data di pubblicazione. Non sostituisce una consulenza sul caso specifico. Alcune questioni dello stesso ricorso sono ancora in attesa di decisione.

Fonte: Corte costituzionale, sentenza 21 maggio 2026, n. 86 – testo e massime sul sito ufficiale.