Introduzione, concetti di condono edilizio e di sanatoria.
Negli ultimi 50 anni (circa) di storia dell’urbanistica in Italia, abbiamo assistito al continuo cambiamento della severità e precisione adottati nel confronto tra stato di progetto e stato di quanto realmente edificato. Questo ha portato al fatto che gli immobili di più frequente commercializzazione, presentino problemi difficilmente risolvibili, perché questi immobili sono stati realizzati in un periodo in cui non vi era la sensibilità di oggi circa la necessità di aderenza precisa del costruito rispetto al progetto assentito.
Lo stesso concetto di tolleranza edilizia è stato introdotto dal Decreto Legge 76/2020, convertito dalla legge 120/2020. Ad oggi però ai non addetti ai lavori non è ancora ben chiaro cosa sia un condono edilizio e cosa sia una sanatoria. Sinteticamente possiamo dire che il condono consente di sanare di difformità formali (per esempio mancata presentazione del titolo edilizio) che sostanziali (per esempio aver realizzato cubatura in eccesso), mentre la sanatoria “classica” (accertamento di doppia conformità) consente di sanare esclusivamente difformità formali.
Con la nuova sanatoria 2024 (il Salva Casa), l’insieme delle nuove tolleranze edilizie e delle procedure semplificate, viene data nuova speranza soprattutto per l’ottenimento dell’agibilità per immobili che l’avevano finora vista preclusa.
Le diverse leggi di condono (sanatoria straordinaria) che si sono succedute (legge 47/1985, legge 724/1994, legge 269/2003) hanno sanato gran parte delle difformità sostanziali presenti nel parco immobiliare italiano. Oggi nessun condono può più essere richiesto, e molti di quelli ancora aperti potrebbero non essere più chiusi, perché intervenuta giurisprudenza più restrittiva, soprattutto in area sottoposta a forme di vincolo, e tra questi, soprattutto quello paesaggistico.
Prima della legge Salva Casa, la L. 105 / 2024 i procedimenti di sanatoria erano sostanzialmente due:
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Sanatoria per mancata SCIA o per mancato Permesso di Costruzione: questa forma di sanatoria è quella più “semplice” perché utilizzabile quando le opere in sanatoria sono conformi allo strumento urbanistico vigente, ma l’intervento è stato compiuto senza il titolo edilizio legittimante l’intervento. La redazione della pratica edilizia comprensiva della relativa progettazione, di fatto sana la situazione di fatto, sanando quindi gli aspetti formali
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Sanatoria con accertamento di doppia conformità: questa forma di sanatoria è la più completa e radicale ed è la prassi quando l’intervento è stato compiuto in tempi lontani dall’oggi. Dal punto di vista tecnico è una pratica più impegnativa, perché occorre verificare lo stato attuale rispetto a due diversi quadri normativi, e soprattutto va accertato tecnicamente che le difformità sostanziali presenti nello stato di fatto, potessero avere conformità formale sia al tempo della costruzione, sia al tempo della presentazione della pratica di sanatoria.
Il decreto legge 69 2024 convertito con modifiche nella legge 105 2024 (Salva Casa) è ritenuto da molti un nuovo condono edilizio. Ma è realmente così?
Il testo di legge finale ha certamente rivoluzionato diversi istituti, con importanti ripercussioni su lavoro di notai, tecnici del settore, amministratori di condominio e società immobiliari. Implica una serie di nuove opportunità per i proprietari di immobili che potrebbero finalmente vedere per l’immobile di loro proprietà, aver sanate una serie di irregolarità edilizie prima non sanabili e soprattutto, ottenere per questi immobili l’agibilità, prima preclusa.
Le novità introdotte dal testo definitivo e quindi dalla legge 105 / 2024 (Salva Casa) sono molteplici e creano un procedimento non banale, ma che vale la pena verificare, perché potrebbe portare infine all’ottenimento dell’agibilità per l’immobile in esame, a titolo di esempio è importante rilevare che la legge 105 / 2024 ha introdotto le tolleranze anche per aspetti inerenti la salubrità edilizia.
I passaggi minimi necessari sono i seguenti:
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rilievo completo dell’immobile e ricostruzione delle relative tavole grafiche che descrivono lo stato attuale. Questo passaggio è fondamentale, perché solo dopo aver ricostruito il rilievo, sarà poi possibile compararlo con le rappresentazioni dei titoli abilitativi, o valutare via via le tolleranze rispetto alle dimensioni rappresentate in quei titoli.
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Accesso agli atti e recupero di tutta la documentazione presente negli archivi comunali, per ricostruire tutta la storia del fabbricato, e soprattutto, la lista dei titoli edilizi che sono stati rilasciati o assentiti dal comune, soprattutto SCIA e Permesso di Costruire.
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Acquisizione di tutti gli altri documenti che abbiano data certa e che possano attestare lo stato dell’immobile ad una certa data. In questa lista rientrano certamente le foto aeree, siano esse di provenienza terza e certificabile, o di provenienza Google o altre fonti terze documentabili.
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Ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile. Questo dovrà necessariamente essere reso sotto forma di relazione tecnica asseverata e sarà possibile produrlo solo dopo aver completato i passaggi precedenti, perché lo stato legittimo è accertabile solo dal confronto tra lo stato attuale (ricostruito a seguito del rilievo dell’immobile) ed i titoli edilizi presenti in archivi comunali. La relazione non potrà essere in forma “semplificata”, perché per quanto sopra deve riportare il rilievo e tutti gli stati legittimi riscontrati e per ciascuno se necessario fare gli opportuni confronti tra il rilievo ed il singolo stato legittimo necessario. Oltre a queste parti prevalentemente grafiche, dovranno anche essere approfonditi gli aspetti paesaggistici e su tutti questi argomenti dovrà essere ampiamente relazionato. Va infatti sottolineato e ricordato a tutte le figure che hanno interessi in questo ambito, che dalla qualità della ricostruzione compiuta nella relazione tecnica deriva la validità della sanatoria e quindi in ultima istanza, il valore di mercato dell’immobile.
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Sintesi tra le eventuali differenze tra lo stato attuale ricostruito dopo il rilievo e lo stato legittimo. In questa fase il tecnico verifica se siano presenti le condizioni per poter percorrere o la sanatoria per mancata scia o permesso di costruire, o per accertamento di doppia conformità, o, in ultimo, con le procedure della sanatoria 2024. La valutazione circa la possibilità di attuazione di questa ultima via è condizionata al recupero nell’accesso agli atti, della documentazione necessaria. In caso sia possibile percorre una delle strade sopra indicate per la sanatoria, allora potrà essere riportato a piena conformità urbanistica l’immobile, requisito necessario per l’ottenimento dell’agibilità.
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Circa l’ottenimento dell’agibilità, la principale novità introdotta dalla legge 105 2024 riguarda la tolleranza edilizia del 2% utilizzabile anche sui requisiti igienico sanitari, primi tra tutti l’altezza interna. Viene anche introdotta l’altezza minima pari a 240 cm, in seguito ad intervento di ristrutturazione complessivo che ne compensi lo stato e la dimensione minima per monolocali e bilocali.
Oltre a questi aspetti primari, sono state introdotte anche nuove tolleranze esecutive, relative al singolo immobile. Queste sono variabili a seconda della dimensione dell’immobile e valgono solo per immobili completati prima del 24.05.2024 (data indicata del testo di legge). Per tutti gli immobili per i quali non fosse ancora completato l’intervento alla data indicata, la tolleranza rimane quella del 2%. Quest’ultima rimane tale anche per le parti comuni di fabbricati condominiali e per l’intero fabbricato in se. Ossia: le nuove tolleranze valgono solo per singoli immobili all’interno di condomini (o isolate), che abbiano visto la fine lavori entro il 24.05.2024, e questa data deve poter essere documentata.
NOTA: le nuove tolleranze esecutive e la “vecchia” tolleranza del 2% non sono applicabili agli aspetti catastali, sono riferite alle sole situazioni presenti negli archivi comunali. Quindi la situazione descritta dalla planimetria catastale deve necessariamente essere aggiornata allo stato legittimo asseverato.
In sintesi: con le modifiche introdotte dalla legge Salva Casa, la L. 105 / 2024 molti immobili potrebbero oggi ottenere l’agibilità, e di fatto rientrare nel mercato immobiliare, con valore di mercato notevolmente incrementato.
Cosa cambia per le diverse figure del settore:
NOTAI: diventa più stretta la collaborazione con i tecnici del settore, perché sempre opportuna la presenza per l’immobile di una relazione asseverata circa lo stato legittimo, che diventa più tecnica e con tempi più lunghi, quindi da prevedere con ampio anticipo. Il D.L. 76/2020 ha infatti introdotto l’obbligo per le parti di far attestare da un tecnico abilitato il rispetto delle tolleranze edilizie e dello Stato Legittimo dell’immobile, anche negli atti di compravendita. Questa attestazione viene sempre fatta nella forma di una relazione asseverata, appunto. Questo aspetto è prescritto in forma chiara nell’attuale punto 3 dell’art. 34 del d.P.R. 380 / 2001 coordinato, che così testualmente recita:
“3. Le tolleranze esecutivi di cui al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.”
In questa descrizione c’è quindi la prescrizione di redigere una attestazione circa lo stato legittimo degli immobili sia in caso di interventi che passino per il SUAPE, sia per atti notarili, tra cui soprattutto, gli atti di compravendita.
TECNICI: la legge 105 / 2024 ha modificato molte parti del T.U. edilizia (d.P.R. 380 / 2001), pertanto devono necessariamente essere approfonditi tutti gli aspetti tecnici, raccordati con la normativa e prassi previgente. Le numerose modifiche apportate hanno introdotto una notevole ulteriore complessità circa le attività tecniche per l’attestazione dello Stato Legittimo degli immobili, ormai sempre necessaria, sia negli atti notarili di compravendita, sia nelle pratiche SUAPE.
AMMINISTRATORI di CONDOMINIO: Oggi lo stato legittimo dei singoli immobili non è più legato allo stato legittimo di altri immobili dello stesso condominio, o delle parti comuni. Questo aspetto ritengo sarà maggiormente approfondito in normativa successiva, ma ad oggi i singoli immobili possono compiere una sanatoria edilizia con tolleranze allargate, mentre le parti comuni e l’intero edificio, con la tolleranza del 2%. Questo da un lato semplifica alcune procedure, ma rende sempre necessario rivolgersi ad un tecnico che abbia le competenze per gestire il complesso procedimento che ne deriva.
SOCIETA’ IMMOBILIARI: ogni immobile commercializzato deve sempre possedere una relazione tecnica asseverante lo stato legittimo, e nei casi in cui sia necessario, va condotta la sanatoria edilizia. Per poter commercializzare l’immobile al massimo del suo valore di mercato, è poi sempre necessaria l’agibilità, oggi alla portata di un maggior numero di immobili, a causa delle nuove regole per la sanatoria e dell’introduzione della tolleranza del 2% per gli aspetti legati alla salubrità architettonica.
PROPRIETARI: le novità introdotte hanno da un lato ampliato la possibilità di sanatoria, e soprattutto la possibilità di poter redigere l’agibilità, a causa dell’introduzione anche negli aspetti legati alla salubrità edilizia, delle tolleranze più generose, per gli immobili il cui intervento sia stato completato entro il 24.05.2024. Aumenta il numero di immobili per i quali sia oggi possibile arrivare all’agibilità, il che implica un sensibile aumento del valore di mercato dell’immobile. Va anche ricordati che in una compravendita, l’acquirente ha sempre il massimo interesse a far redigere la relazione di attestazione del rispetto delle tolleranze edilizie e dello Stato Legittimo, ad un tecnico specializzato nel settore.
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Ingegnere progettista, specializzato in ristrutturazioni. Negli ultimi anni ha progettato oltre 50 interventi di ristrutturazione, con interventi sulle strutture, rifacimento impianti. Consulente tecnico presso il tribunale di Cagliari.