L’Ecobonus può essere applicato sia ad edifici costituiti da un unico immobile, sia costituiti da più immobili, ossia immobili in condominio, in termini generali. In questo secondo caso, le possibilità sono due:
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immobili con accessi indipendenti e funzionalmente autonomi: in questo caso il Decreto Rilancio li considera come una via di mezzo tra gli immobili isolati ed i condomini e questo si rispecchia su un diverso massimale di spesa per la realizzazione della coibentazione esterna.
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immobili con stessi accessi (e funzionalmente non indipendenti): in questo caso il Decreto Rilancio li considera condomini a tutti gli effetti. Dal punto di vista tecnico normativo, una ulteriore importante distinzione è che siano costituiti (o no), da più di 8 unità immobiliari. Infatti, se le unità immobiliari sono meno di 8, allora è un minicondominio, se più di 8, è un condominio a tutti gli effetti.
Indice dei contenuti
Introduzione
L’Ecobonus è senz’altro una occasione unica, perché consente di realizzare a costo zero una serie di interventi migliorativi sul fabbricato. Va detto chiaro e tondo che il costo zero si avrà alla fine dell’intera operazione, ma in ogni caso le spese andranno fatte, ossia l’impresa dovrà emettere fatture e queste andranno saldate. Poi, in base al modo con cui i proprietari mettono a disposizione le somme per saldare le fatture dell’impresa, si porranno diversi casi, e questi saranno trattati in un successivo articolo, perché ad oggi non è ancora noto il decreto dell’Agenzia delle Entrate che definisce questi aspetti, nè eventuali prodotti bancari a sostegno di questi interventi.
La procedura di compimento dell’intero processo non è affatto semplice, perché l’intero processo definito dal quadro normativo sull’Ecobonus implica che l’intera trasformazione sia governata da due distinti ma complementari punti di vista:
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gestione economica finanziaria dell’intero processo: questo aspetto non è assolutamente semplice, ma al contrario, complesso. In condominio si presenteranno una molteplicità di casi, dal punto di vista della disponibilità delle somme necessarie. I condomini che avessero la disponibilità economica, avrebbero vantaggio ad utilizzare quella, per il saldo del dovuto. I condomini che invece scegliessero di avvalersi dei servizi bancari, dovranno invece procedere per altre vie. Sarà compito del progettista dell’intera opera, gestire parte delle relazioni bancarie, perché queste avranno necessità di asseverazioni tecniche sia preliminari, che a fine lavori, per poter essere chiuse con soddisfazione reciproca. Quindi: in questi casi la precisione è vitale, perché è fondamentale una gestione adeguata delle molteplici situazioni, perché in caso di errori dei singoli, il rischio è di compromettere la correttezza formale dell’intero intervento.
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gestione tecnico progettuale: in condominio è necessaria precisione e puntualità, per gestire la complessità derivante da numerosi casi tutti simili, ma tutti anche con elementi che li differenziano gli uni dagli altri.
Le opportunità contenute nell’Ecobonus
L’Ecobonus implica una serie di opportunità, alcune evidenti, altre meno. Tutte queste opportunità devono essere colte, programmate e sviluppate, per far fruttare nel modo migliore questa occasione unica nella vita dell’immobile. Le principali opportunità sono le seguenti:
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Marcato aumento del valore di mercato dell’immobile, per via dell’aumento della classe energetica e di conseguenza dei consumi di climatizzazione. Ormai il mercato immobiliare presenta quasi tutto il nuovo in classe A, almeno. Con l’Ecobonus anche gli immobili attualmente in classi molto basse (E, F, G), possono avvicinarsi alle classi energetiche più alte, andando a competere sul mercato con immobili di nuova costruzione.
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Marcato aumento del valore di mercato dell’immobile, per modernità nelle linee architettoniche, perché la realizzazione del cappotto esterno di fatto riapre la possibilità di riprogettare l’aspetto estetico dell’intero fabbricato condominiale. Ridefinirne l’aspetto, portandolo ad apparire costruito ieri, lo rende di fatto più appetibile, per via del miglioramento architettonico che ne ha cancellato i segni di vetustà stilistica, e per via del rinnovamento anche nei materiali.
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Miglioramento del sistema complessivo di gestione del sistema tecnico condominiale nel complesso, mediante l’installazione di elementi di domotica a livello singolo e condominiale. Con questo intendo dire che con il rinnovamento degli impianti condominiali, viene ovviamente anche realizzato il sistema di gestione degli impianti. Quest’ultimo, prima assente, consente una serie di automatismi prima assenti, che migliorano l’esperienza di ogni singolo condomino, e riducono al contempo gli sprechi ed i disservizi invece caratteristici di impianti datati.
I passi necessari per la trasformazione dell’edificio con Ecobonus
Trattandosi di condominio, il primo passo è sempre un confronto informale tra condomini, per valutare eventuali diverse possibilità, la disponibilità di ogni singolo condomino circa massimali di spesa, di interventi nel singolo appartamento, ed altri dettagli operativi. Questi è opportuno siano indicati in forma scritta dal tecnico incaricato, che, è opportuno ricordarlo, deve guidare insieme all’amministratore la trasformazione complessiva.
Fatte le valutazioni preliminari, il primo passo è formalizzare l’incarico al tecnico progettista, affinché svolga le indagini ed i rilievi preliminari:
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verificare regolarità edilizia di ogni singolo immobile. Questo primo passaggio è fondamentale, perché potrebbe inficiare l’intero progetto complessivo, per implicazioni tecnico burocratiche che potrebbero dar problemi nelle asseverazioni finali.
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rilievi nelle parti comuni ed in ogni singolo appartamento, per il rilievo dei materiali e degli impianti necessari alla redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica preliminare. A questo riguardo va detto che nel decreto attuativo del MiSE, molto probabilmente sarà indicato che per i condomini l’APE dovrà essere globale, per l’intero fabbricato condominiale. Questo implica che eventuale APE già posseduto dai singoli appartamenti non sarà utile.
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Definizione del piano degli interventi complessivi e prime valutazioni di massima sugli importi e tempi di progetto. Questo sarà il punto di partenza dell’intera trasformazione complessiva.
Tutti gli aspetti indicati sopra sono compiuti a seguito dell’accesso agli atti e costituiscono nel complesso l’istruttoria preliminare, passo principale anche per gli interventi in condominio. Infatti, va detto chiaramente: non è scontato che i condomini possano accedere alle agevolazioni fiscali in Ecobonus. Gli aspetti dell’istruttoria preliminare sono approfonditi in un articolo specifico.
Problematiche ricorrenti in condominio ed esperienze recenti
Dopo alcuni mesi di sviluppo di pratiche e progetti in Ecobonus, ad oggi possiamo dire che per gli interventi in condominio non è certo facile, soprattutto per i condomini composti da molte unità immobiliari, ossia quando sono più di 20. Questo è dovuto prima di tutto al fatto che al crescere del numero di unità immobiliari, cresce la complessità nella gestione e cresce l’incertezza, perché non è possibile avere la certezza assoluta che tutti gli immobili siano senza abusi edili.
Va infatti ricordato un aspetto ormai consolidato: la presenza di abusi edilizi nelle parti comuni preclude l’accesso alle agevolazioni fiscali del 110% per l’intero condominio. Questo è fondamentale.
Un aspetto concreto di questo lo si riscontra molto frequentemente. Infatti, la maggior parte degli appartamenti delle nostre città hanno una veranda chiusa a vetrate. Ma non tutte queste verande sono state a suo tempo condonate. Ebbene, quelle che non lo fossero, o vengono smontate fino a riportare lo stato dei luoghi come se non fossero mai esistite, o la loro presenza precluderà all’intero condominio l’accesso alle agevolazioni fiscali in Ecobonus.
Evidentemente non è una questione di poco conto, anzi, è sostanziale, perché preclude per l’intero condominio e quindi per tutti gli appartamenti, l’accesso alla possibilità di trasformazione radicale dell’intero fabbricato, sia esternamente, che internamente. Consideriamo infatti una spesa media per appartamento di circa 50.000 euro in interventi in parti comuni, per coibentare tutte le superfici esterne e sostituire il sistema termico. Ebbene, per un condominio in cui vi sia oggi una caldaia a gasolio per alimentare i caloriferi (termosifoni) questo vuol dire realizzare un progetto che si può sintetizzare in questi termini:
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coibentare tutte le pareti esterne, il tetto del piano pilotis e la superficie a tetto
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installare se possibile (per esempio sulla terrazza condominiale) ampie superfici di pannelli fotovoltaici e moduli di solare termico, nonché le pompe di calore, i serbatoi di accumulo e le batterie del fotovoltaico
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sostituire la caldaia a gasolio datata con una a condensazione. Quest’ultima dovrà entrare in azione nei rari casi in cui non sia stata sufficiente l’energia prodotta attraverso il sole.
Questo consente di trasformare radicalmente il carattere energetico dell’intero fabbricato, che a causa della coibentazione importante spreca molta meno energia, e con il sistema installato avrà la poca energia necessaria, tutta prodotta da fonti rinnovabili, tramite i pannelli fotovoltaici ed il solare termico. Questo porta l’intero edificio in classe A o superiore e fa alzare in modo importante il valore di mercato di ogni singolo appartamento. Ed inoltre consentirà di abbattere le quote mensili di condominio, mancando la spesa per il gasolio e la manutenzione della caldaia. inoltre, ancora, anche i singoli appartamenti avranno una riduzione drastica dei costi di gestione, perché non dovranno più consumare energia elettrica per far funzionare le pompe di calore in casa, che potranno essere sostituite con dei ventilconvettori che lavorino con l’acqua calda o fredda prodotta dalle pompe di calore condominiali.
In sintesi: per un condominio l’Ecobonus è una occasione da non perdere assolutamente.
Unico elemento che richiede attenzione da parte dei condomini è la prima fase, in cui non si sa con certezza se l’intero condominio possa o meno accedere all’Ecobonus. Per appurarlo è necessario affidare ad un tecnico specializzato l’incarico di compiere l’istruttoria preliminare, ai fini Ecobonus. Con questa istruttoria il tecnico compie accesso agli atti negli archivi comunali e catastali, verifica la regolarità edilizia dell’intero fabbricato e di ogni singolo appartamento, ed in seguito fornisce al condominio il parere motivato di fattibilità. Il servizio è sempre a pagamento, con rata unica anticipata, e può dare esito positivo o negativo, purtroppo. Se positivo, allora si procede verso le fasi di progettazione degli interventi e la somma corrisposta al tecnico per l’istruttoria preliminare potrà essere portata in detrazione al 110%. Se invece il parere fosse negativo, allora la somma corrisposta non potrà essere portate i detrazione e l’intervento in Ecobonus non potrà essere svolto.
Per chiarezza, ritengo opportuno chiarire un aspetto: l’istruttoria preliminare da compiersi nel condominio (o in altra tipologia di immobile) è l’unico costo che devono anticipare i proprietari. Questo costo è necessario anticiparlo, perché non è scontato che ogni immobile possa accedere all’Ecobonus. Questo va appurato con lavoro tecnico, che richiede attività tecniche, rilievi e studi sui documenti acquisiti, che è a carico del proprietario. Se l’esito dell’istruttoria fosse positivo, si procede con le ulteriori attività per il progetto in Ecobonus, se invece l’esito fosse negativo, non sarà possibile procedere oltre.
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Ingegnere progettista, specializzato in ristrutturazioni. Negli ultimi anni ha progettato oltre 50 interventi di ristrutturazione, con interventi sulle strutture, rifacimento impianti. Consulente tecnico presso il tribunale di Cagliari.