Nella sanatoria 2024, Salva Casa 2024, la legge 105 2024, viene prospettato un cambio di destinazione d’uso agevolato, quando questo avviene “tra le stesse categorie funzionali“.
Questa forma ha creato non poche perplessità perché le categorie funzionali in edilizia vengono spesso confuse con le categorie catastali. Ma non è corretto farlo.
Queste sono indicate nell’articolo 23-ter del Testo Unico dell’edilizia, il D.P.R. 380 / 2001 e sono le seguenti:
a) residenziale;
a-bis) turistico- ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale;
In questo stesso articolo sono poi indicate le modalità per il mutamento di destinazione d’uso, sia all’interno della stessa categoria funzionale, sia per immobili in diverse categorie funzionali. Non vengono però indicate le sottocategorie di ciascuna categoria principale, lasciando quindi all’utente l’onere di ricerca e documentare le sottocategorie, quindi: non viene chiarito nel testo unico quali siano le sottocategorie.
In Sardegna la situazione è fortunatamente chiara perché le categorie funzionali in edilizia sono state definite dall’articolo 11 della legge regionale n. 23 del 1985 e successive modifiche ed integrazioni, ed in particolare vi sono le seguenti definizioni:
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“categoria funzionale urbanisticamente rilevante”, ognuna delle macro categorie individuate dall’articolo 11, comma 1, della legge regionale n. 23 del 1985 smi, caratterizzata dal medesimo carico urbanistico e riportata nel successivo articolo 3.
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“destinazione d’uso”, ognuna delle funzioni ammissibili all’interno di una unità immobiliare nell’ambito delle destinazioni individuate dal successivo articolo 4. La destinazione d’uso della singola unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile netta.
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“servizi strettamente connessi alla residenza”, gli usi complementari alla residenza destinati a garantire la qualità dell’abitare e lo sviluppo individuale e collettivo dei cittadini.
Le diverse categorie funzionali urbanisticamente rilevanti sono le seguenti:
residenziale, compresi i servizi strettamente connessi alla residenza
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RES_01 Abitazioni;
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RES_02 Strutture ricettive extralberghiere (Bed & Breakfast, Residence, Boat & Breakfast, Domos, Case e appartamenti per le vacanze (CAV));
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RES_03 Servizi strettamente connessi alla residenza;
turistico-ricettive
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TR_01 Strutture ricettive alberghiere;
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TR_02 Strutture ricettive extralberghiere (Case per ferie, Ostelli per la gioventù);
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TR_03 Fabbricati per punti di ristoro;
artigianale e industriale
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AI_01 Attività produttive di beni;
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AI_02 Industria;
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AI_03 Depositi e magazzini, indipendenti da altre destinazioni d’uso;
direzionale, commerciale e socio-sanitaria;
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DIR_01 Uffici in genere;
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DIR_02 Attività produttive di servizi;
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DIR_03 Strutture per istruzione primaria, secondaria e università;
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DIR_04 Strutture militari e penitenziarie;
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DIR_05 Strutture di culto, religiose e di sepoltura;
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DIR_06 Attrezzature e strutture per la cultura e congressuali;
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DIR_07 Attrezzature e strutture per il tempo libero e per lo spettacolo, quali cinema, discoteche, teatri, ecc;
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DIR_08 Attrezzature e strutture per lo sport, quali palestre, campi sportivi, ecc;
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DIR_09 Attrezzature e strutture per la mobilità; 2/5
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COMM_01 Medie strutture di Vendita;
Agricolo-zootecnica
Questi aspetti sono rilevanti per poter capire se e come sia possibile fare un cambio di destinazione d’uso. Il primo passaggio sarà quindi quello di rivolgersi al tecnico, che deve inquadrare il cambio di destinazione d’uso in base alla situazione, al possesso degli eventuali standard urbanistici necessari per il cambio, il tipo di procedimento necessario, sia esso una SCIA o un PdC (Permesso di Costruire).
Quindi, per citare alcuni casi pratici già oggi incontrati:
Domanda: Con il Salva Casa 2024, si può cambiare destinazione d’uso da un immobile uso “Ufficio” a “Residenza“?
Risposta: No, perché le due destinazioni d’uso appartengono a categorie funzionali edilizie differenti, pertanto non è applicabile il caso di semplificazione presente nel Salva Casa. Dovrà essere valutato caso per caso con la normativa pre vigente.
Domanda: Con il Salva Casa 2024, posso in zona agricola cambiare da “Locali ad uso aziendale” (per esempio deposito per sementi o locali per la lavorazione” a “Residenziale“?
Risposta: No, perché le due destinazioni d’uso appartengono a categorie funzionali edilizie differenti, pertanto non è applicabile il caso di semplificazione presente nel Salva Casa. Dovrà essere valutato caso per caso con la normativa pre vigente.
Domanda: Con il Salva Casa 2024, posso in zona D (artigianale) fare il cambio di destinazione d’uso da un immobile ad uso “ufficio” o “casa del custode” a “Residenziale”?
Risposta: No, perché la zona D è esclusa dalle possibilità citate nel comma 1-ter dell’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia come modificato dalla recente legge 105 / 2024.
Questo argomento è stato poi ripreso e precisato nella Direttiva della Regione Autonoma della Sardegna, allegato alla Delibera di Giunta Regionale n. 52/22 del 22.11.2017 “Categorie funzionali urbanisticamente rilevanti e destinazione d’uso – Individuazione dei dati dimensionali relativi ai servizi strettamente connessi alla residenza.”
Categorie Funzionali Edilizia – Allegato alla Delib. RAS G.R. n. 5222 del 22.11.2017
Ingegnere progettista, specializzato in ristrutturazioni. Negli ultimi anni ha progettato oltre 50 interventi di ristrutturazione, con interventi sulle strutture, rifacimento impianti. Consulente tecnico presso il tribunale di Cagliari.