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Ecobonus ed Istruttoria Preliminare
Dopo mesi di lavoro sull’Ecobonus e continui aggiornamenti tecnico normativi, ormai è chiarissimo: gli interventi in Ecobonus devono partire da basi solide, quindi è fondamentale compiere quale primo passo l’istruttoria preliminare.
Con l’Ecobonus vi è la possibilità di realizzare gli interventi, senza sostenerne le spese. Questo messaggio è passato molto chiaramente. A questo messaggio corrispondono controlli molto accurati ed a tappetto, ossia su ogni pratica, da parte dell’Agenzia delle Entrate ed istruttori delle banche. Questo va detto chiaramente, perché in tuti i casi in cui il proprietario voglia avvalersi dello sconto in fattura, questo implica anche una ulteriore istruttoria: quella bancaria. Chiunque si sia interessato dell’argomento sa già che l’istruttoria bancaria non è assolutamente semplice: sono richiesti numerosi documenti.
Aspetti tecnico burocratici
Il controllo automatizzato non sarà assolutamente difficile da fare, perché i tecnici dovranno redigere le pratiche attraverso portali web, di fatto inserendo i dati in giganteschi basi di dati (database). Dovranno utilizzare il Suape per le pratiche edili ed il portale dell’Agenzia delle Entrate per la rendicontazione. Quelli bancari per la preistruttoria bancaria, da società di consulenza specifiche, come ad esempio quella offerta dalla Deloitte per Intesa San Paolo.
Dal punto di vista tecnico burocratico, tutte le responsabilità ricadono sul progettista dell’intervento, che deve dapprima valutare la fattibilità dell’intervento, poi compiere analisi energetica preliminare dell’immobile, ed in seguito redigere il progetto delle opere necessarie alla trasformazione energetica dell’immobile, garantendo il risultato finale: il salto di due classi energetiche.
Ha quindi importanza fondamentale la valutazione di fattibilità dell’intervento, perché questa può avere esito positivo (ossia si può compiere intervento in Ecobonus), o esito negativo. Su questo tema, i tecnici progettisti, hanno assunto tutti la stessa posizione: l’istruttoria preliminare è un costo a carico del proprietario, che deve anticipare. Questo costo va in detrazione al 110% se l’istruttoria avesse esito positivo ed, al contrario, resterebbe a carico del proprietario, se l’istruttoria avesse esito negativo. Quindi purtroppo, va detto chiaro: va sostenuto dal proprietario il costo iniziale per sapere se l’immobile abbia i requisiti per l’accesso all’Ecobonus.
Va anche detto che l’istruttoria preliminare non ha neanche tempi brevi, nella maggior parte dei comuni. Infatti il tempo minimo di attesa varia dalle tre settimane ad un tempo indefinito, intendendo con questo che alcune amministrazioni non danno alcuna risposta alla richiesta e non danno alcun cenno di vita. Questo ovviamente rende semplicemente “non avviabile” l’intero progetto, mancando il requisito preliminare fondamentale: l’accertamento del possesso dei requisiti preliminari.
Va inoltre anche detto chiaramente che personalmente consiglio di chiedere maggiori spiegazioni alle società che circa la regolarità urbanistica del fabbricato chiedono al proprietario di firmare una autocertificazione sulla regolarità stessa. Ossia, detto chiaro e tondo: cosa ne sa il proprietario? Come è possibile delegare al proprietario lo svolgimento di un compito che è esclusivamente tecnico, e neanche banale. La domanda sorge spontanea: perché relegare la regolarità urbanistica ad una dichiarazione del proprietario. Bè, due considerazioni sono dovute:
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le regolarità urbanistica implica lavoro, ed anche specializzato. Pertanto, la società che non la fa, sta di fatto utilizzando la ghiotta esca del servizio gratuito. Ma in realtà quel servizio non è gratuito, è semplicemente non fatto.
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e se vi fossero poi problemi a seguito della verifica della regolarità edilizia e questa risultasse mancante, inficiando fin dall’inizio l’intera pratica? La domanda è ovvia: chi paga? Bè, chi paga è chiarissimo: il proprietario. Come noto chi vi scrive è anche consulente tecnico legale; ebbene stanno già arrivando le prime richieste di consulenza a causa di situazioni di questo tipo, quelle nelle quali le imprese hanno fatto tutto con molta semplicità, andando avanti nei lavori, ma arenandosi poi di fronte all’istruttoria della banca, che non ha pagato le fatture, perché carente la documentazione iniziale. In questi casi si approda in tempi brevi ai banchi del tribunale, dove il proprietario dovrà pagare le imprese che hanno realizzato opere nel suo immobile.
Costo dell’istruttoria preliminare ai fini Ecobonus
L’istruttoria preliminare va sempre fatta, nell’interesse del proprietario prima di tutto. Va condotta con metodo e precisione e deve avere dentro almeno le seguenti attività:
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accesso agli atti con raccolta di tutti i progetti riguardanti il fabbricato o l’immobile. In particolare sono importanti il progetto di prima costruzione e tutti i successivi che a diverso titolo abbiano poi abilitato le modifiche sull’immobile originario. A questo proposito vanno chiariti anche altri aspetti, non secondari:
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l’accesso agli atti va condotto esclusivamente da parte del tecnico incaricato, perché vanno assolutamente prevenuti a monte eventuali errori compiuti in fase di accesso da parte di altre figure.
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la regolarità edilizia può essere attestata solo se documentata da atti depistati in archivio comunale, e non hanno modo di esser validi documenti catastali, ai fini dell’attestazione della regolarità edilizia.
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Acquisizione dell’atto di compravendita o altro che attesti sia la titolarità del proprietario sull’immobile, sia eventuali titoli abilitativi sul fabbricato e citati in atto, che fossero stati perduti nel tempo (cosa non rara).
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Esame dei documenti raccolti e valutazioni preliminari sul fabbricato. In questa fase è per esempio possibile già affermare se il corso di vita del fabbricato sia ricostruibile in modo continuo, o se qualche passaggio ovvio non sia documentato. In caso questo emerga dai documenti, va valutato il da farsi.
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Sopralluogo sul posto, per compiere rilievi metrici, fotografici e materici. Questi saranno poi utili per la ricostruzione del modello tridimensionale dell’immobile, rendendo quindi possibile il confronto di quanto realizzato e quanto risultante dai documenti.
A seguito della documentazione acquisita e di tutti i rilievi svolti, sarà poi possibile arrivare ai seguenti risultati:
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Accertamento della conformità urbanistica, dedotta dal confronto tra il progetto acquisito all’Ufficio Tecnico e lo stato di fatto rilevato.
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Accertamento e calcolo della classe energetica di partenza, la cosiddetta APE PRE intervento, che consente anche di avere un primo inquadramento di massima del comportamento termico del sistema edificio/impianto e di conseguenza consente di delineare un primo quadro degli interventi necessari al salto di due classi energetiche prescritte da norma.
Il costo dell’istruttoria preliminare è molto variabile, a seconda della dimensione del fabbricato ed a seconda della complessità dello stesso. Corrisponde al lavoro da farsi per poter accertare in modo netto la fattibilità del progetto complessivo.
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Allego di seguito le guide oggi disponibili dell’Agenzia delle Entrate, su tutte le agevolazioni relative al Decreto Rilancio.
- Agenzia delle Entrate – Guida al Decreto Rilancio 2020
- La Guida al Superbonus110 dell’Agenzia delle Entrate La guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, sul Superbonus in generale e sull’Ecobonus in particolare. Questo è un testo di assoluto riferimento, perché molto chiaro ed esaustivo.
Ingegnere progettista, specializzato in ristrutturazioni, consulente di direzione aziendale nei settori della sicurezza sul lavoro, trattamento dei dati personali. Formatore in possesso dei requisiti per l'erogazione di formazione in materia di sicurezza sul lavoro, consulente tecnico presso il tribunale di Cagliari.