APPROFONDIMENTI

Ecobonus in Condominio – guida pratica

Condominio Ecobonus
L’Ecobonus può essere applicato sia ad edifici costituiti da un unico immobile, sia costituiti da più immobili, ossia immobili in condominio, in termini generali. In questo secondo caso, le possibilità sono due:
  1. immobili con accessi indipendenti e funzionalmente autonomi: in questo caso il Decreto Rilancio li considera come una via di mezzo tra gli immobili isolati ed i condomini e questo si rispecchia su un diverso massimale di spesa per la realizzazione della coibentazione esterna.
  2. immobili con stessi accessi (e funzionalmente non indipendenti): in questo caso il Decreto Rilancio li considera condomini a tutti gli effetti. Dal punto di vista tecnico normativo, una ulteriore importante distinzione è che siano costituiti (o no), da più di 8 unità immobiliari. Infatti, se le unità immobiliari sono meno di 8, allora è un minicondominio, se più di 8, è un condominio a tutti gli effetti.

Introduzione

L’Ecobonus è senz’altro una occasione unica, perché consente di realizzare a costo zero una serie di interventi migliorativi sul fabbricato. Va detto chiaro e tondo che il costo zero si avrà alla fine dell’intera operazione, ma in ogni caso le spese andranno fatte, ossia l’impresa dovrà emettere fatture e queste andranno saldate. Poi, in base al modo con cui i proprietari mettono a disposizione le somme per saldare le fatture dell’impresa, si porranno diversi casi, e questi saranno trattati in un successivo articolo, perché ad oggi non è ancora noto il decreto dell’Agenzia delle Entrate che definisce questi aspetti, nè eventuali prodotti bancari a sostegno di questi interventi.
La procedura di compimento dell’intero processo non è affatto semplice, perché l’intero processo definito dal quadro normativo sull’Ecobonus implica che l’intera trasformazione sia governata da due distinti ma complementari punti di vista:
  • gestione economica finanziaria dell’intero processo: questo aspetto non è assolutamente semplice, ma al contrario, complesso. In condominio si presenteranno una molteplicità di casi, dal punto di vista della disponibilità delle somme necessarie. I condomini che avessero la disponibilità economica, avrebbero vantaggio ad utilizzare quella, per il saldo del dovuto. I condomini che invece scegliessero di avvalersi dei servizi bancari, dovranno invece procedere per altre vie. Sarà compito del progettista dell’intera opera, gestire parte delle relazioni bancarie, perché queste avranno necessità di asseverazioni tecniche sia preliminari, che a fine lavori, per poter essere chiuse con soddisfazione reciproca. Quindi: in questi casi la precisione è vitale, perché è fondamentale una gestione adeguata delle molteplici situazioni, perché in caso di errori dei singoli, il rischio è di compromettere la correttezza formale dell’intero intervento.
  • gestione tecnico progettuale: in condominio è necessaria precisione e puntualità, per gestire la complessità derivante da numerosi casi tutti simili, ma tutti anche con elementi che li differenziano gli uni dagli altri.

Le opportunità contenute nell’Ecobonus

L’Ecobonus implica una serie di opportunità, alcune evidenti, altre meno. Tutte queste opportunità devono essere colte, programmate e sviluppate, per far fruttare nel modo migliore questa occasione unica nella vita dell’immobile. Le principali opportunità sono le seguenti:
  • Marcato aumento del valore di mercato dell’immobile, per via dell’aumento della classe energetica e di conseguenza dei consumi di climatizzazione. Ormai il mercato immobiliare presenta quasi tutto il nuovo in classe A, almeno. Con l’Ecobonus anche gli immobili attualmente in classi molto basse (E, F, G), possono avvicinarsi alle classi energetiche più alte, andando a competere sul mercato con immobili di nuova costruzione.
  • Marcato aumento del valore di mercato dell’immobile, per modernità nelle linee architettoniche, perché la realizzazione del cappotto esterno di fatto riapre la possibilità di riprogettare l’aspetto estetico dell’intero fabbricato condominiale. Ridefinirne l’aspetto, portandolo ad apparire costruito ieri, lo rende di fatto più appetibile, per via del miglioramento architettonico che ne ha cancellato i segni di vetustà stilistica, e per via del rinnovamento anche nei materiali.
  • Miglioramento del sistema complessivo di gestione del sistema tecnico condominiale nel complesso, mediante l’installazione di elementi di domotica a livello singolo e condominiale. Con questo intendo dire che con il rinnovamento degli impianti condominiali, viene ovviamente anche realizzato il sistema di gestione degli impianti. Quest’ultimo, prima assente, consente una serie di automatismi prima assenti, che migliorano l’esperienza di ogni singolo condomino, e riducono al contempo gli sprechi ed i disservizi invece caratteristici di impianti datati.

I passi necessari per la trasformazione dell’edificio con Ecobonus

Trattandosi di condominio, il primo passo è sempre un confronto informale tra condomini, per valutare eventuali diverse possibilità, la disponibilità di ogni singolo condomino circa massimali di spesa, di interventi nel singolo appartamento, ed altri dettagli operativi che è opportuno siano indicati in forma scritta dal tecnico incaricato, che, è opportuno ricordarlo, deve guidare insieme all’amministratore la trasformazione complessiva.
Fatte le valutazioni preliminari, il primo passo è formalizzare l’incarico al tecnico progettista, affinché svolga le indagini ed i rilievi preliminari:
  • verificare regolarità edilizia di ogni singolo immobile. Questo primo passaggio è fondamentale, perché potrebbe inficiare l’intero progetto complessivo, per implicazioni tecnico burocratiche che potrebbero dar problemi nelle asseverazioni finali.
  • rilievi nelle parti comuni ed in ogni singolo appartamento, per il rilievo dei materiali e degli impianti necessari alla redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica preliminare. A questo riguardo va detto che nel decreto attuativo del MiSE, molto probabilmente sarà indicato che per i condomini l’APE dovrà essere globale, per l’intero fabbricato condominiale. Questo implica che eventuale APE già posseduto dai singoli appartamenti non sarà utile.
  • Definizione del piano degli interventi complessivi e prime valutazioni di massima sugli importi e tempi di progetto. Questo sarà il punto di partenza dell’intera trasformazione complessiva.

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Ingegnere progettista, specializzato in ristrutturazioni, consulente di direzione aziendale nei settori della sicurezza sul lavoro, trattamento dei dati personali. Formatore in possesso dei requisiti per l'erogazione di formazione in materia di sicurezza sul lavoro, consulente tecnico presso il tribunale di Cagliari.

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